🚀 결론부터 말하면: 상생임대주택 특례 기한이 2026년 12월 31일까지 연장되었습니다.
📋 목차
양도소득세 비과세 요건 때문에 밤잠 설치는 분들이 많으실 겁니다. 집은 샀는데 사정이 생겨 들어가 살지는 못하고, 그렇다고 비과세 혜택인 2년 실거주 요건을 채우려니 세입자를 내보내야 하는 곤란한 상황 말이죠. 임대차 시장의 안정을 위해 도입되었던 상생임대인 제도가 원래 종료될 예정이었으나, 다행히 2026년 말까지 연장되어 운영되고 있습니다.
이 제도를 잘만 활용하면 몸이 고생해서 들어가 살지 않아도 수천만 원, 많게는 억 단위의 세금을 아낄 수 있습니다. 지금부터 꼼꼼하게 따져보겠습니다.
1. 상생임대인 제도 2026년 현황과 핵심 혜택
상생임대인 제도는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상하여 갱신하거나 신규 계약을 체결하는 임대인에게 세금 혜택을 주는 제도입니다. 당초 일몰 예정이었던 이 제도는 시장의 안정과 임대인의 거주 부담 완화를 위해 2026년 12월 31일까지 그 기한이 연장되었습니다. 즉, 2026년 안에 상생 계약을 체결한다면 혜택을 받을 수 있다는 뜻입니다.
💡 상생임대인이 받는 파격적인 혜택 2가지
- 1세대 1주택 비과세 거주 요건(2년) 면제: 조정대상지역 취득 주택이라도 실거주 없이 비과세가 가능합니다.
- 장기보유특별공제 거주 요건 면제: 1세대 1주택자로서 최대 80% 공제를 받기 위한 2년 거주 요건이 면제됩니다.
이 혜택은 단순히 세금을 조금 깎아주는 수준이 아닙니다. 조정대상지역 내 주택을 보유한 분들에게는 사실상 '실거주 의무'를 돈(임대료 인상분 포기)으로 사는 것과 다름없기 때문에 매우 강력한 절세 수단이 됩니다.
2. 가장 중요한 '직전 계약'과 '상생 계약'의 정의
많은 분이 헷갈려 하는 부분이 바로 '어떤 계약이 기준이 되느냐'입니다. 요건을 충족하려면 반드시 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약이라는 두 번의 계약 단계가 필요합니다.
| 구분 | 직전 임대차 계약 (기준 계약) | 상생 임대차 계약 (혜택 계약) |
|---|---|---|
| 임대 기간 | 1년 6개월 이상 유지 필수 | 2년 이상 유지 필수 |
| 임대료 조건 | 조건 없음 (시세대로 가능) | 직전 계약 대비 5% 이내 인상 |
| 계약 시기 | 제한 없음 | 2021.12.20 ~ 2026.12.31 체결분 |
여기서 핵심은 '내가 계약하고 내가 받은 임대차'여야 한다는 점입니다. 전 주인이 맺은 계약을 승계받은 경우는 '직전 계약'으로 인정되지 않습니다. 반드시 본인이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로 맺은 계약부터 카운트가 시작된다는 점을 명심하셔야 합니다.
3. 5% 증액 제한 룰(Rule) 계산 시 주의사항
임대료 5% 인상은 단순히 계산기만 두드려서는 안 됩니다. 전세에서 전세로 갈 때는 쉽지만, 전세에서 월세로 전환하거나 그 반대의 경우에는 법정 전월세 전환율을 적용해야 하기 때문입니다.
⚠️ 임대료 계산 시 체크포인트
- 관리비는 임대료 5% 계산에 포함되지 않습니다. (단, 과도한 관리비 인상은 분쟁 소지가 있음)
- 계약서 특약 사항에 '상생임대주택 요건 충족을 위한 계약임'을 명시하면 추후 소명 시 유리합니다.
- 렌트홈(민간임대주택) 계산기를 활용하여 10원 단위까지 정확하게 5% 이내를 맞춰야 합니다. 5.0001%라도 초과하면 혜택은 박탈됩니다.
4. 갭투자자도 혜택을 받을 수 있을까?
갭투자로 집을 매수한 경우, 기존 세입자를 안고 사는 경우가 대부분입니다. 이때 많은 분이 "기존 세입자와 재계약할 때 5%만 올리면 되지 않나?"라고 생각합니다. 이 부분이 가장 위험한 오해입니다.
승계받은 계약은 '직전 계약'으로 인정되지 않습니다. 따라서 갭투자자가 상생임대인 혜택을 받으려면 다음과 같은 순서를 거쳐야 합니다.
- 매수 후 첫 번째 계약 만료 (이 기간은 인정 안 됨)
- 새로운 계약 체결 (이것이 '직전 계약'이 됨, 1년 6개월 이상 유지 필요)
- 그다음 계약 체결 (이것이 '상생 계약'이 됨, 5% 이내 인상 & 2년 유지)
결과적으로 갭투자자는 최소 4년 이상의 시간이 필요할 수 있습니다. 제가 생각했을 때 이 제도는 순수 갭투자보다는, 이미 한 차례 전세를 주고 있는 기존 보유자나 실거주 계획이 틀어진 분들에게 훨씬 유리하게 설계되어 있습니다.
5. 계약갱신청구권 사용 시 인정 여부
임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 인상된 계약도 상생 계약으로 인정될까요? 정답은 가능하다입니다. 임차인이 갱신권을 쓰든, 협의에 의한 재계약이든 상관없이 '직전 계약 대비 5% 이내 인상'과 '기간 요건'만 충족하면 됩니다.
오히려 갱신청구권을 사용할 때가 더 안전할 수 있습니다. 법적으로 5% 상한이 강제되므로 자연스럽게 상생 요건을 맞추게 되기 때문입니다. 단, 갱신 계약서 작성 시 임대 기간을 명확히 2년으로 명시해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
6. 반드시 피해야 할 실수 유형 베스트 3
혜택이 큰 만큼 국세청의 검증도 까다롭습니다. 현장에서 가장 많이 발생하는 실수 유형을 정리했으니 꼭 확인하세요.
- 중도 해지: 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년의 실제 임대 기간을 채우지 못하고 임차인 사정으로 중도 퇴거하면 원칙적으로 인정받지 못합니다. (단, 임차인 사정으로 나가고 즉시 새 임차인과 종전 조건으로 승계 시 예외 인정 가능성 있음)
- 다운 계약서 작성 금지: 5% 룰을 맞추기 위해 실제로는 더 받고 계약서만 낮게 쓰는 행위는 적발 시 비과세 박탈은 물론 가산세 폭탄을 맞습니다.
- 매도 타이밍 실수: 상생 계약 기간(2년)이 '끝난 후'에 매도해야 하는 것은 아닙니다. 2년 임대 기간을 다 채우기만 하면 되고, 매도는 그 이후 언제든 가능합니다. 다만, 상생 계약 기간 도중에 매도하면 의무 임대 기간을 못 채운 것이 되므로 혜택을 못 받습니다.
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임차인이 바뀌어도 되나요? 네, 가능합니다. 임차인이 동일할 필요는 없으며, 임대료 요건만 맞추면 됩니다.
Q2. 1주택자만 가능한가요? 상생 계약을 체결할 당시에는 다주택자여도 상관없습니다. 다만, 최종적으로 주택을 양도하고 비과세를 받을 시점에는 1세대 1주택자 상태여야 합니다.
Q3. 등록임대사업자도 해당되나요? 가능합니다. 다만 등록임대주택의 의무 사항과 상생임대인 요건을 동시에 충족해야 합니다.
Q4. 직전 계약이 1년 계약이었다면? 계약서상 기간이 1년이었더라도 묵시적 갱신 등으로 실제 임대 기간이 1년 6개월을 넘었다면 인정됩니다.
Q5. 상생 계약 기간 중 임차인이 1년만 살고 나갔어요. 남은 기간을 채우기 위해 새로운 임차인과 종전 임대료 이하로 계약하여 합산 2년을 채우면 인정받을 수 있습니다.
Q6. 2026년 12월 31일에 계약하면 되나요? 네, 그날까지 계약금을 지급받고 계약서를 작성하면 유효합니다. 잔금이나 입주는 그 이후여도 됩니다.
Q7. 5% 인상 계산 시 원단위 절사는? 보수적으로 접근해야 합니다. 계산상 금액보다 조금이라도 낮게 책정하는 것이 안전합니다.
Q8. 부부 공동명의는 어떻게 되나요? 부부 공동명의도 동일하게 적용됩니다. 단, 계약 당사자가 바뀌면 안 되므로 지분 증여 등이 있었다면 주의가 필요합니다.
Q9. 거주 요건 2년 면제되면 보유 요건도 면제인가요? 아닙니다. '거주' 요건만 면제될 뿐, 2년 '보유'는 기본적으로 해야 비과세 대상이 됩니다.
Q10. 상생임대주택 혜택 신청은 언제 하나요? 주택을 팔고 양도소득세 예정신고를 할 때 '상생임대주택 특례 적용 신청서'를 제출하면 됩니다.
지금까지 2026년까지 연장된 상생임대인 제도에 대해 알아봤습니다. 부동산 세법은 워낙 자주 바뀌고 복잡해서 자칫하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 그렇지만 미리 준비하고 요건을 꼼꼼히 챙긴다면, 실거주 없이도 세금을 아끼는 최고의 재테크가 될 수 있습니다. 2026년 말까지 아직 시간이 충분합니다. 현재 임대차 상황을 점검해 보시고, 다음 계약 시점을 전략적으로 잡아보시길 바랍니다. 여러분의 현명한 절세를 응원합니다.
본 콘텐츠는 작성 시점(2026년 2월)의 세법 및 정책 정보를 바탕으로 작성되었으나, 향후 법령 개정 및 유권해석 변경 등에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 또한, AI 기술을 활용하여 작성된 초안을 바탕으로 편집된 글이므로, 개별적이고 구체적인 세무 판단이 필요한 경우에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글의 내용에 따른 결과에 대해 작성자는 법적 책임을 지지 않습니다.